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2021楼市下半场,龙头房企优势领衔
更新时间:2021-08-31 16:06:29 来源:中国网海峡频道

2021上半年,房地产市场加紧了持续深化变革的步伐。政策上紧抓“三道红线”、房贷集中度管理不放,上半年又加码出台了集中供地政策。在企业管控、银行信贷和土地出让等三个层面共同发力,持续调控稳定市场。

近期,各大房企相继发布年中业绩公告。各家情况大不相同,有喜有忧,主要取决于房企对政策的适应性。有的企业平稳适应,有的企业则暴露出前所未有的危机。在政策持续紧绷的背景下,下半年楼市风向已显现。

在不少机构眼里,龙头房企碧桂园是稳增长、有质量的代表房企之一。8月24日,该公司发布上半年业绩报告,各项核心业绩指标继续保持稳健增长,权益合同销售金额增长14%至3030.9亿元。据第三方机构统计,碧桂园上半年的全口径销售额已超4200亿元,稳居行业第一。期内,公司营业收入、毛利润分别增至2349.3亿元、462.8亿元 ,杠杆水平和融资成本持续下降,整体管理效能进一步提升。

健康、稳定是行业发展的必然趋势,唯有跟紧政策方向,及时调整,以适应房地产新的发展形势。

涉房地产金融业务严管

融资成房企生存发展关键

当前房地产调控的核心是金融信贷。去年以来中央对房企融资实行“三道红线”管控,2021年则针对个人房贷管控,包括房贷利率上调,部分银行停贷等等,个人房贷办理愈加困难。

据贝壳研究院数据,6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,分别较5月上浮5个、4个基点。当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅7个、14个基点。

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可以预见,未来很长一段时间涉及房地产相关金融业务都将保持管控状态。这无疑把住了房企融资和回款的命脉。从整个房地产行业的健康发展角度来说,这是一项积极遏制房企粗暴扩张的良方。

当下,如何做好融资,成为房企生存发展的必修课。融资方面碧桂园表现突出。去年以来,碧桂园不断通过稳回款、降负债等措施提升公司的抗风险能力。多年来碧桂园凭借稳健的经营风格,与国内外金融机构保持良好沟通关系,融资渠道始终保持畅通。在行业融资环境趋紧的背景下,公司依然实现了融资成本的进一步下降,加权平均成本由2019年的6.34%拾级而下,以每半年下一个台阶的走势稳步走低,至2021年上半年,平均融资成本已达到5.39%的行业低位,较2020年底再度下降17个基点。

截至2021年中,碧桂园账面可动用现金余额达1862.4亿元,运营资金充足,有足够的底气应对市场变化的不确定性风险。

拿地越来越难

龙头房企优势明显

截至6月30日,22个重点城市已全部完成首批集中供地。但“两集中”政策稳地价、稳预期效果并不明显,核心一二线城市土拍热度依旧较高。并且在此过程中,暴露出起拍价提高,价外配建或竞自持,直接或间接提高土地价格等问题。

综合各地规资局数据,“两集中”首批供地942宗,成交889宗,对应出让金1.07万亿元,成交建面1.12亿平方米,名义楼面价9532元/平方米,较2020年增长34.2%。

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2021年22城首批集中供地成交楼面均价与2020年对比

一方面是拿地,地价高,房企的利润空间被压缩,运营难。另一方面拍地的次数限定后,拿不到地,又将面临地荒的困局。而集中供地对房企拿地的资金要求又有所提高,土拍难度不断提升。

未来“两集中”政策可能会略做调整但是仍将继续,甚至向更大范围推广。这也将进一步压缩房企的生存发展空间,驱动房企两极分化。稳健发展的龙头房企将在土拍中占优,而中小房企则可能因拍不到地而逐步退出市场。土储决定房企着未来发展的空间,在这方面龙头房企优势明显。

数据显示,2021年1-7月,万科全国共新增114个项目,以1119.78亿元的拿地金额“领跑”百强房企。其中,47个地块来自全国22城首轮集中供地,仅全国首批供地中获取的土储一项,就为万科带来了717.5万㎡的新增可售面积。

    碧桂园上半年共获取219幅土地,权益总代价约884亿元。新获取土地中,82%的土储聚焦五大都市圈。在今年首批22城集中供地中,碧桂园共获取14幅土地,总体溢价率仅7%,所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。国际评级机构惠誉发布报告称,碧桂园强劲的业务状况,体现为其位于高线和低线城市的土地储备。

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