2021上半年，房地产市场加紧了持续深化变革的步伐。政策上紧抓“三道红线”、房贷集中度管理不放，上半年又加码出台了集中供地政策。在企业管控、银行信贷和土地出让等三个层面共同发力，持续调控稳定市场。

近期，各大房企相继发布年中业绩公告。各家情况大不相同，有喜有忧，主要取决于房企对政策的适应性。有的企业平稳适应，有的企业则暴露出前所未有的危机。在政策持续紧绷的背景下，下半年楼市风向已显现。

在不少机构眼里，龙头房企碧桂园是稳增长、有质量的代表房企之一。8月24日，该公司发布上半年业绩报告，各项核心业绩指标继续保持稳健增长，权益合同销售金额增长14%至3030.9亿元。据第三方机构统计，碧桂园上半年的全口径销售额已超4200亿元，稳居行业第一。期内，公司营业收入、毛利润分别增至2349.3亿元、462.8亿元 ，杠杆水平和融资成本持续下降，整体管理效能进一步提升。

健康、稳定是行业发展的必然趋势，唯有跟紧政策方向，及时调整，以适应房地产新的发展形势。

涉房地产金融业务严管

融资成房企生存发展关键

当前房地产调控的核心是金融信贷。去年以来中央对房企融资实行“三道红线”管控，2021年则针对个人房贷管控，包括房贷利率上调，部分银行停贷等等，个人房贷办理愈加困难。

据贝壳研究院数据，6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点。当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅7个、14个基点。

可以预见，未来很长一段时间涉及房地产相关金融业务都将保持管控状态。这无疑把住了房企融资和回款的命脉。从整个房地产行业的健康发展角度来说，这是一项积极遏制房企粗暴扩张的良方。

当下，如何做好融资，成为房企生存发展的必修课。融资方面碧桂园表现突出。去年以来，碧桂园不断通过稳回款、降负债等措施提升公司的抗风险能力。多年来碧桂园凭借稳健的经营风格，与国内外金融机构保持良好沟通关系，融资渠道始终保持畅通。在行业融资环境趋紧的背景下，公司依然实现了融资成本的进一步下降，加权平均成本由2019年的6.34%拾级而下，以每半年下一个台阶的走势稳步走低，至2021年上半年，平均融资成本已达到5.39%的行业低位，较2020年底再度下降17个基点。

截至2021年中，碧桂园账面可动用现金余额达1862.4亿元，运营资金充足，有足够的底气应对市场变化的不确定性风险。

拿地越来越难

龙头房企优势明显

截至6月30日，22个重点城市已全部完成首批集中供地。但“两集中”政策稳地价、稳预期效果并不明显，核心一二线城市土拍热度依旧较高。并且在此过程中，暴露出起拍价提高，价外配建或竞自持，直接或间接提高土地价格等问题。

综合各地规资局数据，“两集中”首批供地942宗，成交889宗，对应出让金1.07万亿元，成交建面1.12亿平方米，名义楼面价9532元/平方米，较2020年增长34.2%。

2021年22城首批集中供地成交楼面均价与2020年对比

一方面是拿地，地价高，房企的利润空间被压缩，运营难。另一方面拍地的次数限定后，拿不到地，又将面临地荒的困局。而集中供地对房企拿地的资金要求又有所提高，土拍难度不断提升。

未来“两集中”政策可能会略做调整但是仍将继续，甚至向更大范围推广。这也将进一步压缩房企的生存发展空间，驱动房企两极分化。稳健发展的龙头房企将在土拍中占优，而中小房企则可能因拍不到地而逐步退出市场。土储决定房企着未来发展的空间，在这方面龙头房企优势明显。

数据显示，2021年1-7月，万科全国共新增114个项目，以1119.78亿元的拿地金额“领跑”百强房企。其中，47个地块来自全国22城首轮集中供地，仅全国首批供地中获取的土储一项，就为万科带来了717.5万㎡的新增可售面积。

    碧桂园上半年共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈。在今年首批22城集中供地中，碧桂园共获取14幅土地，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。国际评级机构惠誉发布报告称，碧桂园强劲的业务状况，体现为其位于高线和低线城市的土地储备。